Model-model struktur perkotaan

Hasil perencanaan kota membentuk kawasan kota, contohnya kawasan yang dikenal sebagai Segitiga Emas di Jakarta, misalnya. Tentu saja kawasan terbangun di perkotaan yang regulasinya dilakukan melalui kantor Dinas Tata Kota dan Dinas Pengawasan Pembangunan Kota tidak hanya berupa kawasan gedung tinggi. Semua proses pembangunan fisik kota, khususnya yang dilakukan oleh masyarakat termasuk dalam pengawasan Dinas Tata Kota, melalui kepanjangannya di tingkat-tingkat kecamatan.

Dari proses dan pelakuknya dihasilkan kondisi fisik kota yang berpengaruh pada kondisi sosial ekonomi masyarakat. Keadaan ini yang menjadikan kajian terhadap model struktur kota. Ada lima model yang utama dalam mengkaji struktur kota. Model Pemusatan Burgess, Model Sektor Hoyt, Model Struktur Urban Mann, Model Multi-Pusat Ullman -Harris, dan Model Nilai Tanah. (Waugh, 1990)

Model Pemusatan Burgess

Upaya Burgess 1924 dilakukan untuk mengenali identitas kawasan-kawasan di kota Chicago. Dasar dari modelnya adalah perkembangan sosial-ekonomi penduduk kota. Beberapa Asumsi yang dipakai Burgess adalah : Kota dibangun di daerah dataran; sistim transportasi tidak rumit, murah, mudah dan cepat ke segala arah; nilai tanah tertinggi di pusat kota dan menurun semakin jauh dari pusat kota; bangunan tua berada di dekat pusat kota; penduduk miskin harus tinggal di dekat pusat kota karena mereka tidak mampu membayar biaya transportasi. Tidak terjadi konsentrasi industri berat.

Gambar 1.

Model Sektor Hoyt

Model ini dibentuk dari pemetaan delapan variabel perumahan di 142 kota di Amerika Serikat. Hoyt berusaha menjelaskan perubahan dan distribusi dari pola pemukiman. Penelitian dipublikasikan tahun 1939.

Beberapa asumsi yang dilakukan Burgess (1924) juga digunakan Hoyt (1939). Ia menambahkan pula asumsinya sendiri, yakni: orang kaya akan memilih tempat-tempat terbaik; pemukim kaya bisa membayar biaya transportasi untuk menjauhi daerah industri; penggunaan tanah tertentu akan menarik jenis yang sama.

Gambar 2.

Model Struktur Urban Mann 

Mann berusaha mengetrapkan hasil penelitian Burgess dan Hoyt di kota-kota industri di utara Inggris. Hasil penelitian di kota-kota Huddersfield, Nottingham dan Sheffield dilakukan tahun 1965. Asumsi dasarnya sama dengan kedua peneliti sebelumnya. Hasilnya sebagai berikut:

Gambar 3.

Pusat kota merupakan KPB yang dikelilingi mintakat transisi terdiri dari perumahan berteras kecil di sektor C dan D, rumah yang lebih besar di sektor B dan rumah tua yang besar di sektor A. Mintakat selanjutnya adalah perumahan pra industrialisasi di Inggris dilanjutkan mintakat paska industrialisasi yang ditentukan bertahun 1918. Sedangkan mintakat kelima adalah pedesaan-pedesaan yang memiliki akses ke pusat kota yang dijadikan pemukiman . Mann menyimpulkan bahwa daerah peralihan tidak konsentrik dengan KPB melainkan pada sisinya, ini karena pengaruh angin di negara pulau ini yang menyebabkan daerah arah bertiupnya angin dari kawasan industri yang pada masa industrialisasi masih berada di sekitar pusat kota sebagai daerah yang tidak dikehendaki karena adanya polusi udara. Mann juga menjelaskan bahwa industri terletak di jalur-jalur utama komunikasi. Perumahan kelas bawah bisa dikatakan perumahan tua yang merupakan sisa perumahan yang terkena imbas angin dari kawasan industri yang dibangun pasca 1918. Perumahan baru biasanya merupakan perumahan kelas menengah dan berada di luar jalur angin yang bertiup dari Barat.

Model Multi-Pusat Ullman-Harris

Ullman dan Harris berupaya mengemukakan model yang lebih mendekati kenyataan dibandingkan yang dihasilkan Burgess dan Hoyt dan pada akhirnya keluar dengan sesuatu yang lebih rumit. Model yang rumit akan lebih menjadi diskriptif dibanding prediktif jika terlalu mendekati kenyataan.

Ullman dan Harris menggunakan beberapa asumsi dasar. Pertama, kota modern memiliki struktur yang kompleks dari yang diajukan Burgess dan Hoyt. Kedua kota tidak tumbuh dari satu pusat, melainkan dari inti-inti (nucleus) yang bebas (independent). Ketiga setiap inti berfungsi sebagai pendorong pertumbuhan (growth point) dan masing-masing berbeda satu sama lainnya, misalnya inti administratif, inti perdagangan eceran, inti transportasi, dst. Keempat dalam waktu inti-inti ini akan menyatu menjadi suatu pusat urban besar; jika pertumbuhan ini menjadi terlalu besar dan menimbulkan kongesti maka beberapa fungsi kawasan akan menyebar membentuk inti baru dan menghasilkan pertokoan pinggir kota.

Gambar 4.

Model yang dikemukakan ini adalah model setelah tergabungnya inti-inti independen menjadi satu pusat urban besar. Cirinya hampir sama dengan model konsentrik dimana di tengah berbagai kelas pemukiman terdapat KPB. Akan tetapi berbeda disini karena adanya mintakat delapan dan tujuh yang merupakan inti baru sebagai jawaban atas kongesti yang terjadi di KPB.

Model Nilai Sewa

Struktur perkotaan bisa juga dilihat dari nilai tanah. Didasari pada asumsi yang sama dari model von Thunen mengenai penggunaan lahan pedesaan yang didasari pada nilai lokasi (locational rent). Asumsi dasarnya adalah tawaran tertinggi akan mendapatkan lokasi tanah yang paling tinggi aksesibilitasnya. Penawar tanah tertinggi adalah mereka yang bisa mendapatkan keuntungan maksimum dari lokasi tersebut dan ini berarti sanggup membayar nilai (sewa) tertingginya. Ini menunjukan bahwa pengguna yang memiliki kurva yang paling tajam akan menempatkan posisi pusat kota, dalam hal ini adalah perusahaan perdagangan dan dunia usaha. Sedangkan yang paling datar kurvanya, pemukiman akan menempati bagian tepi. Jadi sebagaimana telah diungkapkan Richard Ratcliff:  Secara ringkas kita bisa mengatakan bahwa struktur kota ditentukan oleh nilai uang dari pentingnya kenyamanan.

Grafik 1.

Pada pusat kota atau KPB nilai sewa tanah untuk perdagangan, industri dan pemukiman merupakan nilai tertinggi dari golongannya. Sedangkan pada kawasan kedua nilai sewa tanah untuk masing-masing jenis penggunaan tanah ini adalah lebih rendah dari di lokasi pusat kota atau KPB. Sedangkan pada bagian ketiga penggunaan tanah perdagangan bukan lagi dominan, dan nilai sewa merupakan yang terendah.

Pada pusat kota jenis penggunaan tanah didominasi oleh perdagangan. Demikian seterusnya pada lingkaran kedua dimana dominasi penggunaan tanah oleh industri. Dan pada lingkaran terluar didominasi oleh pemukiman.

Jika kondisi perkotaan telah mencapai keadaan seperti dalam asumsi Ullman dan Harris maka akan dijumpai titik-titik temu nilai sewa tertinggi kedua pada seputar kota. Penggambaran dalam tiga dimensi akan sebagai berikut ini.

Gambar 5.

Dalam model struktur kota terdapat dua perbedaan utama. Pertama adalah adanya satu pusat kota (Burgess, Hoyt, dan Mann) dan lainnya Ullman dan Harris menyatakan adanya lebih dari satu pusat kota. Pada model nilai sewa juga dikemukakan adanya satu pusat kota, dimana nilai sewa tertinggi digunakan untuk perdagangan. Namun pada penelitian lebih lanjut kerap ditemukan kenaikan nilai tanah pada lokasi-lokasi selain dari apa yang pada disebut KPB. Nilai tanah yang meninggi kembali ini, walau tidak setinggi di KPB kota disebut Nilai Sewa Tertinggi Kedua (secondary peak value).

Nilai Sewa Tertinggi Kedua ini terjadi pada pertemuan jalan utama menuju pusat kota dengan jalan lingkar kota. Pada lokasi ini juga dijumpai dominasi penggunaan tanah perdagangan dan disusul oleh industri kemudian pemukiman. Pada kota yang besar, seperti DKI Jakarta dengan penduduk mencapai 13 juta, dapat dijumpai lebih dari satu Nilai Sewa Tertinggi Kedua, seperti contohnya gambar 5.

Model Lainnya

Jika dilihat, model nilai sewa di atas pada kurva Tawaran-Sewa maka hasil pola jenis penggunaan lahan mirip dengan model Pemusatan Burgess. Sedangkan dalam perhitungan dengan adanya nilai tertinggi kedua maka hasil pola jenis penggunaan lahan sesuai dengan asumsi dari Ullman -Harris. Namun keduanya masih mengetengahkan suatu pusat kota utama.

Model lain merupakan hasil pengkajian kota-kota kolonial di Indonesia oleh Sandy (1978). Kajian ini merupakan sintesa pengamatan kota-kota Jambi, Palangkaraya, Samarinda, Pekanbaru, Sawahlunto, Madiun, Salatiga, Padang, Cirebon dan Yogyakarta. Pada kota-kota tersebut diamati jaringan jalan, daerah pertokoan yang diasumsikan sebagai daerah pusat usaha (KPB), bangunan buruk (kualitas bangunan rendah) dan bangunan baik, serta daerah tergenang air.

Hasil kajiannya sebagai berikut:

Gambar 6.

Secara umum setiap model struktur kota memiliki pusat kegiatan usaha sebagai inti utama atau KPB. Hal ini pun bisa dilihat dari batasan sosial-ekonomi penghuni kota jika dikaitkan dengan mintakat Pemusatan Burgess atau lainnya. Pada daerah pusat usaha terdapat gabungan tingkat atas yang tinggal di kondominium dan apartemen mewah, serta sebagian kecil tuna wisma. Di bagian dalam kota (inner city) terdapat pemukiman kelas bawah dengan status sosial rendah. Di mintakat tengah kelas menengah . Dan mintakat luar kembali dihuni oleh kelompok masyarakat kelas atas.

Gambar 7.