Kawasan Pusat Bisnis

Kawasan Pusat Bisnis dianggap sebagai pusat dari perdagangan dan jasa. Pusat ini bisa hanya satu atau lebih. Batasan pusat usaha ini menurut beberapa penelitian menunjukan ada yang menyebar luas dan di lain kota ada yang malah berkurang. Perluasan menuju ke arah pemukiman kelas atas, sedangkan penurunan luas pusat kota terjadi dengan berubahnya daerah yang mendekati mintakat industri.

Pusat-pusat kota di negara maju, seperti di Inggris pada dekade 80an dicirikan dengan keadaan fisik yang buruk, tidak tersedianya tempat pejalan kaki yang baik, dan ketika malam berubah menjadi gurun tanpa budaya. Paling utama adalah kawasan ini tidak memiliki mekanisme ekonomi yang menguntungkan bagi perekonomian lokal. (Hall, 1998). Namun sejak dekade 90an terjadi perubahan dengan perbaikan fisik dan peningkatan budaya di pusat kota (Bianchini dan Schwengal, 1991 dalam Hall, 1998).

Penelitian dari Murphy dan Vance untuk kota-kota Amerika Serikat menunjukkan bahwa ada beberapa ciri KPB. Pertama terdapat toko-toko pengecer utama, memiliki proporsi tertinggi dalam perkantoran, konsentrasi gedung tinggi, konsentrasi jumlah pejalan kaki yang tinggi, konsentrasi volume kendaraan, memiliki nilai sewa lahan tertinggi, dan terakhir selalu mengalami perubahan-perubahan.

Penggunaan lahan di pusat kota menurut berbagai penelitian di Inggris adalah sebagai berikut:

Grafik 3.

Dari uraian mengenai pusat kegiatan usaha atau KPB ini asumsi yang dipakai adalah salah satu ciri pusat kota yang diuraikan Murphy dan Vance, yakni konsentrasi gedung tinggi. Penelitian Murphy dan Vance di Amerika Utara menyatakan bahwa karakteristik KPB adalah:

• Mengandung toko pengecer utama. Toko serba ada dan toko-toko spesialis dengan pendapatan tinggi yang membutuhkan penduduk sekitar yang besar untuk dapat bersaing dalam mendapatkan lokasi terbaik.
• Mengandung proporsi terbesar dari kantor-kantor utama kota tersebut.
• Konsentrasi gedung-gedung tertinggi atau pertumbuhan vertikal tertinggi (khususnya untuk kota-kota Amerika Utara), yang diakibatkan oleh sewa yang tinggi sebagai akibat dari pesaingan atas tanah.
• Jumlah pejalan kaki tertinggi.
• Konsentrasi jumlah lalu-lintas. Kota tumbuh pada titik temu jalur-jalur utama komunikasi ke dalam kota.
• Memiliki nilai sewa tanah tertinggi, termasuk pertemuan garis semu nilai sewa tanah tertinggi (peak land value intersection)
• Secara tetap mengalami perubahan. Pusat pertokoan baru, pembangunan gedung yang lebih tinggi lagi dari sebelumnya, skema lalu-lintas baru diumumkan setiap saat. Berbagai bangunan "baru" berusia 20 tahun sudah dirobohkan untuk dibangun yang lebih baru.